Adiós condominios viejos, hola rascacielos: Las reconversiones urbanas transforman Miami

El horizonte de Miami se prepara para una gran transformación impulsada por una ola de adquisiciones de edificios de condominios por parte de desarrolladores. Esta tendencia, si bien no es completamente nueva, ha cobrado fuerza en los últimos años, generando interrogantes sobre el futuro del paisaje arquitectónico de la ciudad y sus residentes.

Un Auge en las Adquisiciones de Condominios

Datos del Departamento de Regulación Profesional y de Negocios de Florida revelan un aumento significativo en las terminaciones de condominios. Miami-Dade y Broward presenciaron 18 de estas adquisiciones en 2023, la cifra más alta desde 2019. Se espera que esta tendencia continúe, con expertos como Peter Zalewski, fundador de la consultora inmobiliaria Condo Vultures, prediciendo un potencial de 35 adquisiciones en el sur de Florida para 2024.

La Tormenta Perfecta: Regulaciones de Seguridad y Costos Crecientes

La fuerza impulsora detrás de este aumento en las adquisiciones es una confluencia de factores. El trágico derrumbe de las Torres Champlain en Surfside en 2021 sirvió como una llamada de atención, provocando regulaciones más estrictas con respecto a las reservas financieras y las inspecciones de edificios. Estas regulaciones se han traducido en costos crecientes para los residentes de condominios, particularmente para aquellos con ingresos fijos, dificultando que algunos puedan mantenerse al día con las cuotas de mantenimiento y evaluaciones.

Desafíos y Obstáculos

Si bien las adquisiciones de condominios parecen atractivas, no están exentas de obstáculos. Lograr la aprobación del 80% de los dueños necesaria para una adquisición puede ser un impedimento significativo. Las Torres Bay Park en Edgewater ejemplifican este desafío, con discusiones que se prolongan durante años debido a la resistencia de los residentes.

También han surgido obstáculos financieros. Las tasas de interés más altas en comparación con hace solo unos años, junto con las prácticas crediticias más estrictas de los bancos, están haciendo que los desarrolladores sean más cautelosos al emprender estos proyectos.

El Rostro Cambiante de los Vecindarios de Miami

A pesar de los desafíos, las adquisiciones de condominios se concentran en áreas específicas. Miami, Miami Beach, Bay Harbor Islands y Fort Lauderdale han sido testigos consistentemente de un mayor número de adquisiciones desde 2019. Estas adquisiciones concentradas inevitablemente alterarán el carácter de estos vecindarios. Los edificios de condominios viejos y más pequeños serán reemplazados por rascacielos imponentes, lo que podría alterar la demografía y crear un grupo de residentes más homogéneo debido a los costos más altos asociados con las nuevas unidades de lujo.

Desafíos Financieros para los Desarrolladores

Si bien la ola de adquisiciones de condominios presenta una oportunidad para los desarrolladores, también enfrentan desafíos financieros cada vez mayores. Joseph Hernandez, socio del bufete de abogados Bilzin Sumberg, quien representa con frecuencia a desarrolladores en estas adquisiciones, menciona dos factores clave.

En primer lugar, las tasas de interés han aumentado significativamente en comparación con hace solo unos años. Una hipoteca a tasa fija a 30 años de prestamistas nacionales como Freddie Mac actualmente ronda el 6.94%, en comparación con el 4.41% de marzo de 2019. Este aumento del costo del financiamiento duplica prácticamente los gastos para los desarrolladores.

Nuevas Construcciones

A pesar de los obstáculos financieros, varios proyectos de gran envergadura ya están en marcha o en proceso de planificación. El gigante de bienes raíces Related Group está a punto de cerrar un acuerdo para adquirir la mayoría de las unidades en un antiguo edificio de condominios frente al mar ubicado en 19051 Collins Avenue, Sunny Isles Beach. Esta adquisición no es la primera interacción de Related Group con esta ubicación, ya que tienen un historial de litigios con el edificio Miami Beach Club.

Siguiendo hacia el norte por la costa de Sunny Isles, en la dirección 18801 Collins Avenue, se vislumbra otro proyecto ambicioso. Se trata de St. Regis Residences, un desarrollo de dos torres impulsado por la colaboración entre Fortune International Group de Edgardo Defortuna y Château Group de Manuel Grosskopf.

Miami Beach también se prepara para transformaciones. Mast Capital está intentando una adquisición en el Amethyst, un edificio de condominios de larga data ubicado en 5255 Collins Avenue. Este movimiento estratégico se relaciona con la construcción del Perigon, el nuevo proyecto de Mast Capital planificado justo al lado en el antiguo terreno del edificio La Costa. Para materializar el Perigon, Mast, liderado por Camilo Miguel Jr., se asoció con Starwood Capital Group de Barry Sternlicht.

Por último, en la dirección 5445 Collins Avenue, Miami Beach, David Martin's Terra se adjudicó la adquisición de Castle Beach Club. Este acuerdo se concretó luego de que fracasara la negociación previa entre Related y 13th Floor para comprar el mismo edificio frente al mar. Ambas ofertas rondaron los $500 millones.

Estos son solo algunos ejemplos de cómo las adquisiciones de condominios están dando paso a un futuro poblado de rascacielos en Miami. El panorama urbano se transformará inevitablemente, dando paso a un nuevo capítulo en la historia de la ciudad.

El mercado de condominios de Miami está experimentando un cambio significativo. Impulsadas por regulaciones de seguridad más estrictas y costos crecientes, las adquisiciones de condominios están transformando el horizonte de la ciudad y el carácter de sus vecindarios. Si bien existen desafíos, los desarrolladores permanecen activos y el futuro depara un Miami con un paisaje de rascacielos más moderno y potencialmente menos diverso.